Защита прав собственников жилых помещений
2018-05-22
02 марта 2013 года вступила в силу новая редакция Жилищного кодекса Республики Беларусь.
Новый Жилищный кодекс систематизирует совокупность терминов и определений, содержащихся ранее в различных нормативных правовых актах в сфере жилищных правоотношений.
В соответствии с его нормами коренным образом изменен подход к защите прав собственников жилых помещений. Так, ранее бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие доли в праве собственности, сохраняют все права и обязанности, если продолжают проживать в занимаемом жилом помещении. Иное могло быть предусмотрено только Жилищным кодексом или соглашением о порядке пользования жилым помещением, которым собственник мог защитить свои права. Новая редакция Жилищного кодекса закрепила право на проживание бывшего члена семьи собственника при наличии письменного соглашения или Брачного договора, в ином случае такое лицо подлежит выселению.
В соответствии с действующим Жилищным кодексом собственник жилого помещения вправе предоставить право владения и пользования принадлежащим ему жилым помещением в качестве членов своей семьи супругу (супруге), родителям и детям без согласия совершеннолетних членов, бывших членов его семьи, проживающих совместно с ним и имеющих долю в праве собственности на это жилое помещение. Согласия на предоставление права владения и пользования указанным лицам не потребуется и от других участников общей долевой собственности.
Защищая права собственника жилого помещения, Жилищный кодекс предусмотрел и ответственность за неисполнение возложенных на него обязанностей. Так, в статье 155 действующего Жилищного кодекса Республики Беларусь устанавливается порядок и условия отчуждения жилого помещения в случае нарушения правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений либо уклонения от внесения платы за жилищно-коммунальные услуги.
В связи с принятием такой нормы был дополнен и Гражданский кодекс Республики Беларусь ст.275-1, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника в случаях и порядке, предусмотренными законодательными актами.
В Жилищном кодексе закреплено и положение о том, что после прекращения права собственности на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, гражданин, утративший право собственности на жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению из этого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
На практике также возникали споры о том, прекращается ли действие договора найма при смене собственника жилого помещения. Действующим Жилищным кодексом закреплено, что при переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, новым собственником принимается решение о расторжении или об изменении договора найма. При этом данное положение не распространяется на служебные жилые помещения, а также на жилые помещения, переход права собственности на которые осуществлен в составе предприятия как имущественного комплекса.
Жилищным кодексом закреплена структура платы за жилищно-коммунальные услуги, которая состоит из основных жилищно-коммунальных услуг и дополнительных. Основные — плата за техническое обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, коммунальные услуги должны быть в обязательном порядке оплачены.
В правоприменительной практике ранее возникали споры о том, с какого момента на новом собственнике при отчуждении жилого помещения лежит обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг. В Жилищном кодексе содержится ответ и на этот вопрос. Согласно п.6 ст.29 нового Жилищного кодекса Республики Беларусь при переходе прав на жилое помещение обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением несет собственник жилого помещения, член организации застройщиков – до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение.
Новая редакция Жилищного кодекса объединила в себе основные нормативные правовые акты в сфере жилищных правоотношений, обеспечив комплексное регулирование. В нее включены, в частности, положения указов Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. N 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений», от 15 июня 2006 г. N 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», от 28 января 2008 г. N 43 «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок», Декрета Президента Республики Беларусь от 24 ноября 2006 г. N 18 «О дополнительных мерах по государственной защите детей в неблагополучных семьях» и других нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь, законов Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» и «О совместном домовладении».